Nieuws
Nieuwe maatregel huurindexatie oktober 2022
04 oktober 2022
Nieuwe maatregel huurindexatie van kracht sedert 1 oktober
Voor onvoldoende energiezuinige woningen met EPC-label E of F mag de huurprijs in Vlaanderen een jaar lang niet geïndexeerd worden. Dat is ook zo voor woningen die verhuurd worden zonder EPC-attest (sinds 2009 moeten woningen die te huur staan een EPC-attest hebben). Huurwoningen met EPC-label D mogen voor de helft indexeren. De verhuurder van een woning met een label A+, A, B of C mag de huurprijs volledig indexeren. Vanaf 1 oktober 2023 mag een indexering voor de huurwoningen zonder EPC of met een label D, E en F opnieuw, maar volgens een aangepaste formule.
De regeling is van toepassing op alle woninghuurcontracten, zowel deze die vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet (afgesloten vanaf 1 januari 2019) als de Woninghuurwet (afgesloten voor 1 januari 2019). Het geldt echter niet voor studentencontracten.
CONCREET:
-Als de verhuurder beschikt over een EPC met label A+, A, B en C mag er maximaal aan 100% geïndexeerd worden. In dat geval verandert er dus niets
-Als de verhuurder beschikt over een EPC met label E of F mag er niet geïndexeerd worden
-Als de verhuurder beschikt over een EPC met label D mag er maximaal aan 50% geïndexeerd worden.
Wat na 30 september 2023?
Op dat ogenblik loopt de regeling ten einde en wordt er teruggekeerd naar de volwaardige indexatie, zonder link met energielabels.
Maar, bij ‘energieverslindende woningen’ zal de verloren gegane indexatie niet achteraf ingehaald kunnen worden. Om dat te bewerkstelligen wordt er een ‘correctiefactor’ toegevoegd aan de indexatieformule. Het gevolg is dat de indexatie die de verhuurder kan vragen alleen rekening houdt met het indexatiecijfer van dat moment, zonder dat de gestegen index uit de periode 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 in aanmerking wordt genomen.
VRAGEN:
Hoe kan je als huurder weten welk label je woning heeft?
"Huurders kunnen het EPC opvragen bij de verhuurder. Sinds 2009 is die verplicht om niet alleen zo'n certificaat te hebben als de woning wordt verhuurd, maar ook om de score bekend te maken in de advertentie wanneer de woning te huur wordt aangeboden.
Wat als de woning geen EPC heeft?
"Ondanks de verplichting weten we dat ongeveer een op de vijf woningen in Vlaanderen op dit moment geen EPC heeft. De verhuurders van die woningen mogen de huur niet indexeren. De verhuurder kan wel nog een EPC laten opmaken en als de woning in categorie A, B of C valt kan er alsnog een volledige indexatie doorgevoerd worden voor dit jaar.
Wat als de huur al geïndexeerd is? Kan dat teruggedraaid worden en krijg ik dan mijn geld terug?
"Neen, de regel gaat in op 1 oktober 2022 en duurt tot 30 september 2023. Dat betekent dat elk huurcontract minstens een keer onder de regeling zal vallen. Als de indexering voor 1 oktober is doorgevoerd, kan die niet teruggedraaid worden. Bij de volgende indexatie valt de woning wel onder de regeling en als de woning dan niet in orde is, kan de verhuurder ook de huur niet indexeren."
Wat als de woning niet energiezuinig is, maar de verhuurder toch een indexering doorvoert?
"In het beste geval ga je dan in dialoog met de verhuurder om een oplossing te zoeken. Het spreekt voor zich dat de verhuurder zich aan de regels moet houden. Doet die dat toch niet, dan kan je beroep doen op de huurdersbonden. Zij zorgen voor ondersteuning en advies in dergelijke situaties. In uiterste nood kan men naar de vrederechter stappen."
Wat als mijn woning goed geïsoleerd is, maar toch een lage EPC-score heeft omdat er bijvoorbeeld elektrisch verwarmd wordt?
“Als je woning een E- of F-score heeft, dan scheelt er wel degelijk ook iets met de isolatie. Dan hangt het niet enkel af van de verwarming. We hebben een systeem uitgewerkt waarbij enkel de slechtst geïsoleerde woningen getroffen worden door de niet-indexatie. Heeft je woning een D-score dan kan je de indexatie met de helft doorvoeren en kan je met enkele kleine ingrepen normaal nog opschuiven naar een A,B of C-score.”
Wat met studentenkamers en handelspanden?
“Daar geldt de regel niet. Ik kan deze regeling als minister van Wonen enkel invoeren op de private huurmarkt. Bij studentenkamers is er overigens vaak geen sprake van een indexatie, omdat het meestal gaat om contracten van minder dan een jaar. Handelspanden vallen dan weer onder de bevoegdheid van de minister van Economie.”
Wat als de verhuurder een EPC heeft van voor 1 januari 2019, waarop nog geen label staat?
Aan de CIB-studiedienst werd bevestigd dat je dan de omrekening mag maken naar een label op basis van het EPC-kengetal, uitgedrukt in kWh/m².
In dat scenario zou gelden:
Indexering aan 100% bij energiescores tot en met 300kWh/m²
Indexering aan 50% voor energiescores tussen 301kWh/m² en 400kWh/m²
Geen indexering voor energiescores hoger dan 400kWh/m²
Indien er tussentijds werken zijn uitgevoerd aan de woning zal het immers ten gunste van de verhuurder zijn om een nieuw EPC aan te vragen, daar de verwachting kan zijn dat de energiescore lager zal liggen.
